聊聊我们身边的物业服务合同纠纷

作者:姚玺律师  •  分类: 合同纠纷

  导读:随着城市化进程的加快,小区逐渐成为人们的主要生活场所。作为对小区进行日常管理,为业主提供服务物业管理公司随之发展,伴随而来的物业服务合同纠纷也成为生活中常见的一类纠纷。今天,就和您聊聊与物业服务合同纠纷有关的法律问题。《聊聊我们身边的物业服务合同纠纷》物业服务合同纠纷,是指在某一特定区域内,物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中 ...

  随着城市化进程的加快,小区逐渐成为人们的主要生活场所。作为对小区进行日常管理,为业主提供服务物业管理公司随之发展,伴随而来的物业服务合同纠纷也成为生活中常见的一类纠纷。今天,就和您聊聊与物业服务合同纠纷有关的法律问题。

  物业服务合同纠纷,是指在某一特定区域内,物业管理企业在依据物业服务合同实施物业管理和服务的过程中,与业主或者业主委员会、房地产开发企业因物业管理与服务、服务收费、安全管理等利益冲突而产生的纠纷。

  钱某等业主系某小区电梯住宅楼一层房屋业主,该楼的电梯自2004年1月开始运行。2004年7月,某物业服务企业与钱某等业主签订小区前期物业管理服务协议,协议约定由某物业服务企业为钱某等业主提供物业管理服务,业主按照协议标准缴纳物业费用,其中包含电梯维护费用。但是钱某等一层业主认为没有使用电梯,因此拒绝缴纳电梯维护费用,双方协商无果,该物业服务企业诉于法院。

  法院经审理后认为:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。物业服务企业对钱某等业主居住的小区提供了物业管理服务,钱某等业主应按相关的标准履行交纳相应费用的义务。虽然钱某等业主未在电梯管理收费协议书上签字,但电梯属于单元楼内所有业主的共有设施,对于共有设施而发生的费用应当由单元楼内所有业主分摊。住宅电梯服务属于物业管理公共性服务,其运行、维护费用应由楼内全体产权人按照建筑面积比例分摊。另外,根据法律规定,在物业服务企业已按照约定和相关规定提供服务的情况下,业主不能仅以未享受或无需接受相关物业服务作为不支付费用的抗辩理由,故钱某等业主的辩解意见无法律依据,本院不予采纳。关于诉讼时效的问题,因物业服务企业提供的服务存在着连续性,故物业服务企业的起诉并未超过诉讼时效。

  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

  虽然物业合同纠纷多数案情并不复杂、标的也不大,但是常常涉及群体广泛,争议分歧较大,若不及时解决,可能危及小区的和谐稳定,也不利于物业服务行业的健康持续发展。在今天的《专家解读》板块中,区法院的法官将就物业服务合同纠纷案件进行归纳和梳理,为业主及物业服务企业提供合理化建议,推动矛盾的化解,共同促进社区的和谐稳定。

  案件类型较为单一,以物业服务企业起诉业主追索物业费为主。2012年至2016年底,我院受理的1083件物业服务合同纠纷案件中,追索物业费的案件为1057件,占总收案数的97.6%。而业主作为原告的物业服务合同纠纷案件仅26件,而且败诉率高。其原因在于多数业主缺乏法律意识和法律知识,在其权益受到损害的时候,一般采取拒交物业费的方式进行私力救济,不能通过诉讼等更为合理有效的途径来维护其合法权益。少数通过诉讼途径来主张其权益的业主,也因为缺乏法律知识或有力证据,其诉讼主张得不到支持,导致败诉率高。案件涉及群体范围广,个别案件矛盾较深,处理不慎易引发群体矛盾。物业服务合同纠纷具有群体性特征,且个别案件矛盾积累时间长,导致矛盾较深。另因物业服务企业在诉讼时为节省诉讼成本,往往会选择集中起诉,涉及业主少则十几人,多则几十或上百人。一经诉讼,物业服务企业和业主矛盾可能进一步激化,而在矛盾处理过程中,业主也可能因共同利益联合起来,一个案件的处理在涉案小区会产生示范效应,处理不当将直接影响社会的稳定。

  一是加强在社区内的法律宣传、咨询和调解,帮助提高居民的法律意识,推动和谐社区的建设。选择经验丰富的法官走进社区,当好普法宣传员、矛盾调解员,打造综治社区服务平台,使得纠纷和矛盾得到及时、合理的解决,防止矛盾扩大化,将潜在的纠纷扼杀在摇篮之中,防微杜渐。

  二是将物业服务合同纠纷纳入速裁机制,加强调解,及时解决纠纷。对于涉案数额不大,法律关系简单,双方分歧不大的案件,实行小额案件速裁制度,尽快解决纠纷,节省司法资源,减少当事人讼累。同时,加强物业服务诉讼纠纷的调解工作。物业服务合同纠纷案件涉及范围广,在审理时以缓解双方的矛盾纠纷为目的,通过对双方进行思想疏导,法制宣传,解决认识误区,有效缓解纠纷。

  三是通过发送司法建议,聚集各方力量,引导物业服务行业健康发展。通过发送司法建议的方式,建议政府相关部门监督前期物业管理企业的选聘,指导业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同,严格审查物业服务企业的从业资质和从物业人员的从业资格。借助政府相关部门的力量对物业服务行业予以正确引导,建立有序的物管市场秩序,从根本上达到化解矛盾,解决问题的目的。

  (八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

  (九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;

  (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

  每一个小区、社区就像一个家庭,物业管理企业和业主都是这个家庭的成员,只要双方能够相互体谅,懂得换位思考,怀有同理心,以互相信任、互相了解、互相包容作为相处原则,双方就能和谐相处,我们的家园才能真正安宁、幸福。

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