【记者调查】你的房子产权有问题吗?

作者:姚玺律师  •  分类: 不动产登记纠纷

  央广网北京2月7日消息 据中国之声《央广夜新闻》报道,从去年1月1日起,我国《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施,各地开始实行不动产登记。去年底,河北三河市燕郊镇就成立了不动产登记中心,用以确认房产与土地的权属问题。近日,燕郊多个小区的业主反映,此前他们按照商品房的价格购买的房产,也拿着政府部门颁发的房产证,最近却无法进行不动产登记。据称,燕郊的多个小区都面临同样的问题。

  黄先生在2013年5月,买了福成五期的房子。房本上清楚地写着70年产权,住宅用地。但就在今年初,他突然发现,他的房产失去了买卖资格:“我知道这事儿是在1月20号左右,业主群里面有些人在交易的时候发现落不了宗,有些人通过查产权性质之类的,才查出这个地是工业用地和违法违章建设。”

  由于买房时房产证会发给业主,但是土地证一般在土地开发商手里,不会给购房者,开发商瞒着购房者把这块工业用地改成了住宅,由此导致黄先生房产证拿到手四年,才发现土地性质有问题。

  黄先生说,福成五期,有至少三千户存在和他一样的问题。有的房产是因为开发商私自在工业用地、绿化用地上盖住宅,有的是因为开发商少批多建等等。而如果不是不动产权登记,业主们可能永远都不会知道土地问题的存在。

  遇到麻烦的不仅仅是买家,还有很多房产卖家,同样被不动产登记问题所困扰。叶女士去年底卖了冶金小区的房产,至今,只拿到两成的首付款。究其原因,是因为冶金小区的土地属于划拨用地,无法办理落宗,也就办不了不动产登记手续。叶女士也曾向不动产登记中心提出,可否补交土地出让金,来改变土地的划拨性质。但政府部门说,目前还没有这样的政策,需要等待。

  对于业主们所反映的问题,三河市国土资源局不动产登记中心,在1月23号张贴了一份公告,其中称,三河市部分小区由于相关法律法规、政策原因限制,暂时停止办理相关不动产登记业务。市政府已经成立工作组对相关问题逐个进行调查,市政府将根据调查结果争取上级有关政策支持,参照其他市县的成功做法制定解决办法,待相关办法出台后,再行办理不动产相关登记手续。

  针对河北燕郊多个小区不动产登记问题,河北省三河市官方今天回应称,三河市已成立联合调查组,对存在历史遗留问题的小区逐个进行摸底调查。目前,调查组已基本完成摸底调查工作,正按照上级有关政策,逐一分类研究解决方案。

  《土地管理法》第七十八条:不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。

  2016年1月1日正式发布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》中明确原有证书继续有效,权利不变动、证书不更换。《细则》施行前,依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的,不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。

  买房子领房产证,这看似顺理成章的事情,对于福建泉州星湖苑二期的一百多户业主来说,却成了一种奢望。花了大半辈子的积蓄买了房,入住近10年,房产证却怎么也办不下来。

  星湖苑二期入住的业主共有108户,大家在2005年前后,以每平方米3千左右的价格买了房,不少业主都全额交齐了房款,但房产证至今没能办下来。十年来,业主们多次催促开发商尽快处理此事,但开发商总是避而不见,得到的也都是敷衍的答复。此事事关业主们买车按揭,孩子读书等问题,已成为业主们的一块心病。

  星湖苑二期的开发商为泉州市临江房地产开发公司,业主们多方打听,得知房产证“难产”很可能是因为开发商擅自违规更改容积率,导致规划局审批不过。在泉州市临江房地产开发公司,记者见到该公司一名李经理。对于此事他不愿多谈,只一再强调老板去香港出差了。

  随后,记者就此事咨询了泉州市城乡规划局。该局政策法规科负责人表示,虽然该小区业主已入住10年,但星湖苑二期项目至今未通过竣工验收,到目前为止,规划窗口也未接到泉州市临江房地产开发公司正式提出的规划验收申请。鉴于星湖苑二期项目可能存在违规超审批建设的情况,目前他们已约谈开发公司相关负责人。若确实存在违规建设行为,规划局将函告行政执法部门,相关部门也将督促开发商补缴土地出让金,补齐相关手续,等项目通过验收,业主才能办下房产证。

  目前,泉州鲤城区执法局已根据开发商报送的规划审批手续,委托泉州规划测绘大队对项目进行勘测,一周调查过会,执法局将召开评议会,依据违建情况对开发商做出处罚决定,迟迟办不下房产证的无辜业主们也唯有继续等待。

  2016年1月1日正式发布实施的《不动产登记暂行条例实施细则》中提到,要着力规范不动产登记行为,一是严格登记审核,确保登记结果准确;二是严格登记发证,确保登记程序正当。国土部有关负责人在解读实施细则时也强调了:“无规矩不成方圆”。

  郑州在去年11月,“不动产”登记业务已经开始办理及预约排队,虽有“快速发证”、“跨区查询”等一揽子优化措施的实施,但却在最后一步土地问题上遇坎儿,业务基本停摆,出现“买房人得不到房、卖房人得不到钱”的尴尬局面。

  李先生相中郑州圣菲城小区一套二手房,跟房东签订完交易协议后,8月份双方到房管局办理完了过户手续。原本很顺利,接着走完银行的按揭贷款,原房主拿到尾款,这套房子就完全属于自己了。但是正好赶上8月25号,郑州市不动产统一登记,在办理不动产证的过程中,需要调查土地权属情况,这才发现圣菲城1-16号楼的土地产权已被郑州高新区人民法院查封。

  李先生说:“问这个情况到底咋回事,物业说,因为当时有一个担保公司,太极置业给担保公司担保,担保公司有一笔款项还不了,银行就把太极置业的土地给保全了。”

  因土地存在争议,办不了不动产证,直接的后果就是李先生无法办理银行按揭,房东收不到尾款,房屋无法交付,等于是把买卖双方都晾到那儿了。

  开发商和银行的抵押关系,拿本应属于业主的土地使用权做抵押,相当于张三和李四做生意,却把王五的财产查封了。为什么有房产证在手,土地还会出现这样的问题?郑州市不动产登记中心工作人员高戈说,在郑州房屋已“过手”多次,但土地使用权还未做变更的例子有很多。郑州约340万存量房中,拥有已做了宗地分割“小土地证”的房屋总数不足40万套。

  业内人士王斌表示,以前在开发商进行房产开发时,拿到土地后,会在第一时间将土地抵押,以换取建房初始资金。待项目盖到一定规模时再申请预售证,最后凭预售资金对土地进行解押。但在实际操作中,有一些不良开发商会利用群众“只要房本不关注土地证”的习惯性思维,不去办理土地解押手续:“以前是普遍现象,刚开始那会99%的开发商都会去抵押。最近这种现象就很少了,银行把关比较严了。有的土地证,可能在抵押状态,房产就会有一部分问题。”

  在没有不动产登记之前,房管局和国土局是两个独立的系统,双方数据不互通,导致房子虽已售卖多年,在系统上却依旧显示是开发商名下的土地。这样开发商能顺利抵押土地,法院查封土地也就不足为奇。

  高戈说:“房管局对房屋的管理和我们对土地的管理是不一样的,开发商首先拿到地,去地名办申报他这个小区名字以后,他不来告诉我们,我们也没有消息来源,就我们不知道这块地上这个小区叫什么。所以即便他是销售了,我们也不可能在土地上进行备注。”

  记者了解到,除了土地被抵押,开发商擅自变更土地用途、小区修建超规划“红线”、部分“房改房”等历史遗留问题也是导致小区土地权出问题的几种常见原因。据不完全统计,郑州已有近百个小区出现土地问题,几乎覆盖郑州所有区域。

  河南英泰律师事务所律师宋翔说:“房随地走,地随房走,它是不可分割的。开发商给他做了一个分割,实际上是人为的。构成了商业欺诈。我们可以要求一家一赔偿。第二个,我们去国土局、房产局举报他,一举报,对这个开发商亮红牌进入黑名单。全体业主如果往公安机关报案,它这个事可以按诈骗来走的,对他的法人主管,是完全可以抓起来的,追求他的刑事责任。”

  记者11日从安徽合肥市政府获悉,为规范农村产权交易行为,推动城乡生产要素流动,该市近日出台《合肥市农村产权交易管理办法》,其中提出农户承包土地经营权等8类农村产权交易,应当在安徽省农村综合产权交易所有限公司及其分支机构进行。

  12月3日下午,“完善产权保护、促进民营经济长期持续发展”双月座谈会在北京举行。本次座谈会由中国社会科学院民营经济研究中心等单位主办,北京企业国际化经营创新商会协办。中国社科院民营经济研究中心理事会总干事刘红路主持会议,并介绍会议主题和与会嘉宾。

  昨天,《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》正式对外公布。这是我国首次以中央名义出台产权保护的顶层设计,也彰显了我国依法保护人民群众的合法所得、劳动成果的坚定决心。

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