2014年土地承包经营权等用益物权流转空间较大

作者:姚玺律师  •  分类: 用益物权纠纷

  在城镇化、农村土地制度改革的说法提出伊始,关于农村土地使用权流转的猜测就不绝于耳。直至最近高层的表态,才让房地产、炒地皮梦略略破碎。

  土地所有制涉及到我国基本的政治经济制度,不可能说改就改。农村土地涉及到的不仅是意识形态问题,还是维持城乡二元结构的重要基础。城乡差距极大的二元结构虽然是未来的改革对象,但也是现阶段还不可动摇的经济基础。农用地不仅是农民的重要生产资料,也是维持农村稳定、维持占大多数比例人口的稳定的基础。如果城市居民因投机或投资的目的收购农民的土地,导致农民与土地之间的联系被切开,将极大的危害城乡二元制的维持,从而影响整个改革的进展,甚至影响我国的政策经济制度,这是碰触底线的行为,绝不可能被允许。纵观建国以来党的若干重大决议,可以发现,在基本问题上,党的态度从未发生动摇。可以预见,在其他条件——至少为农民可从脱离土地,或土地作为转移劳动力的蓄水池作用不再重要时——未成熟时,投资于土地权利本身将会被严厉禁止。

  但相关的权益并非毫无机会。上一个十年,我们习惯于各种炒,这背后有诸多原因。一纸禁令,并非全部可以禁住,否则,历朝历代的官都好做许多。

  传统马克思主义政治经济学对土地的增值作用阐述得很深,资本对于土地的渴望也不会因一声断喝而止步。因现行法律所囿,在创设了诸多例如“收费权的收益权”之类《物权法》上本不存在的权利后,农业土地经营权也被创设,虽然承包权与承包经营权二者之间是完全等同还是部分包含、农民若在实质上长久丧失了土地承包经营权是否还有必要保留名义的承包权还未定论。

  预计2014年及今后的几年,农业土地经营权信托流转将会大行其道。而在2013年12月召开的中央农村工作会议上重申,不论承包经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭,相当于承认了承包经营权可以流转。也就是说,直接买土地使用权是不行的,但买承包经营权是可以的。

  在此之前,此类权利的流通总有如履薄冰的感觉。一是宏观政策不定,二是毕竟不是法律上规定的权利,在面临司法纠纷时,总有一种“非法利益不受保护”的担心,此前已有多个判决面临此困境。

  本届政府上任尚未满一年,动作不少,但较为具体、系统的施政思路还未明确传达至社会各界。相比十八届三中全会公报,我个人更看重《国务院办公厅关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》,其中,涉及2014年的为28项,明确了时间及要求的只有一项,即2014年6月底前出台不动产登记条例。此项工作日前又一次被提出,可以确定,此项工作将会如期完成。

  不动产登记的作用远超过目前民众所关心的查询贪官财产、反腐等,更深远的意义是确权。长久以来,关于公、私所有权是否应处于同一保护下的争论较激烈,2006年前后,《物权法》的制订更将争论推向高潮。动产及不动产的登记最直接的作用是确权。刚刚结束的第二次全国土地调查中发现的比掌握的数据多2亿亩也是确权激励的间接作用。登记即是确权的一种最重要的、也是力度最强的形式,它直接获得官方承认。

  值得注意的是,2013年,部分地区已经开始试点动产统一登记。按现行法律,动产登记分属于不同政府部门。在某试点省份,根据文件,涉及动产登记的部门将其登记的权利统一授权给一个部门,由其统一登记。该省份高级人民法院亦在司法中承认该机构登记的效力。

  确权的意义重大,将会影响中央政府与地方政府之间的博弈,也会影响政府与民众之间边界的划分,意味着我国将彻底走向以市场为导向的经济体制,虽然还是管制的市场经济。确权可能会影响税制的变动,但2014年显然还仅是基础,谈不到太遥远的未来。但是,能登记的权利都是法律保障的权利,这是毫无疑问的。

  可以说,有了此保障,目前在夹缝中的权利,都可以名正言顺的流动。预计用益物权(例如:土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权)的流转将会得到极大的发展。

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